“改造后面积大了，屋里敞亮，我们期待着早搬回来。”家住北京朝阳区百子湾路1号楼的孙其秀阿姨告诉记者。百子湾1号楼项目现在正在改造，预计今年上半年能达到交付居民的条件。

　　根据普查数据，我国现有建成超过50年设计使用年限的城镇建筑约71.5万栋，不仅仅是房屋“老龄化”问题日趋严重，尤其危旧楼更新尤为迫切，这不仅关乎居民的生命财产安全，也制约城市的可持续发展。

　　目前，我国住房发展已经从“有没有”转向“好不好”。新版《住宅项目规范》自2025年5月1日起实施，要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，并应遵循“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则。

　　拆危建新，如何满足现代住房新需求？危房改造，如何治标又治本？《中国经济周刊》记者近期实地探访了北京几处正在改建和已经建成的老房焕新改造项目。

　　“A组团正在进行土方开挖、护坡和降水施工，预计到年底，主体结构就能出地面。那时，楼体可见的‘长高’会更明显。”北京城建兴海城市更新建设发展有限公司总经理刘玉峰表示。

　　中关村东区改造项目先行启动的A组团改造工作于2024年12月开工，由上述公司负责施工，与以往仅仅改造一栋楼不同，这是北京市首例片区化的央产小区原拆原建城市更新项目，改造范围从“一栋楼”扩大到了“一片楼”。

　　中关村东区始建于70年前，这里伴随中国科学院诞生，曾经集中居住了60余位海外归来的著名学者和国内知名科学家，其中包括数位“两弹一星”功勋奖章获得者。

　　经过70年时光，这片区域出现基础设施老化、房屋安全隐患多、社区配套不足等问题。过去的20余年间，中国科学院、北京市曾以一级开发、棚户区改造等模式尝试启动该区域的更新改造，但均因种种原因陷入停滞。

　　记者在中关村东区看到，这里大部分建筑都是上世纪50年代的苏式筒子楼，厕所厨房是公用，上下水管道有难以修复的锈蚀痕迹，供电线路在外暴露。

　　中关村街道工作人员介绍，居民对于“原拆原建”的理解不一样，诉求各不相同，街道做了很多工作。

　　“在项目推进过程中，中关村街道选派了90多名骨干力量，充实到A组团的居民工作组，做好群众意见征集、矛盾纠纷化解等工作。”中关村街道党工委书记董智杭接受本刊记者采访时介绍。

　　首批改造的住宅楼中有3栋是老旧“筒子楼”。改造方案采取“统一规划、分步实施”方式，对整个小区重新规划。未来居民不仅能住上更宽敞舒适的新楼，还将享受新增加的停车、商业等配套设施服务。

　　“中关村东区改造让‘筒子楼’变‘成套住宅’，还尽量保持原来的建筑风格。”刘玉峰介绍，新建成的楼房紧扣这里极具特色的民族式风格，从建筑形制、装饰纹理等多维度提取既有建筑设计的元素符号。无论是檐口造型，还是墙体上的特色纹路，都能保留原建筑元素的影子。

　　本刊记者实地探访楼房改造施工现场，与住户面对面。本刊首席摄影记者 肖翊I摄

　　“我们盼着改造好久了，此前的缝缝补补不能解决根本问题。有时候管道里稍微有点异物，厨房水池子就往外冒水。”孙其秀和邻居对新楼充满期盼。

　　百子湾路1号楼1976年建成投入使用，改造前公共设施老化、外墙破损，被鉴定为危楼，亟须对房屋进行抗震加固。

　　“百子湾路1号楼旧房改造要战胜3个挑战。”施工承包单位北京建工五建集团项目经理王建锋告诉记者，首先是空间限制，要在狭小的城市区域进行施工，既要保证周边建筑的安全和正常运转，又要高效地完成改造任务；其次是环境保护要求，传统的建筑方式往往伴随着大量的扬尘、噪声等污染问题，现在要充分考虑当地居民的生活质量，不能对其造成困扰；再次是时间成本压力，业主们希望尽快入住或投入使用改造后的房屋，这就要求施工周期尽可能缩短。

　　记者在1号楼施工现场看到，施工楼房被周边的平房和其他楼座包围，距离最近处，离既有建筑约5米，通道宽度甚至不能并排停下两辆私家车。

　　王建锋介绍，施工每天的材料用量计算必须极为精确，“很多时候材料只能用人拉肩扛的方式搬运到作业面，施工难度非常大”。

　　目前，改造中的百子湾1号楼做了楼本体外套式抗震加固，重新铺设了上下水管线，屋面做防水，完成了室外路灯架空线入地、修补破损道路、完善公共照明等工作。建筑向南北两侧扩展，每一套房屋的使用面积增加了约10平方米。这些面积虽不会列入房本，但能让每家宽敞许多。此外，楼内外墙做了保温，“改造后，建筑能源利用效率大幅提高。”王建锋说。

　　“好房子并不一定是豪宅。”中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光向记者表示，关键是住房的功能，房子结构要合理、舒适、绿色环保，建筑要美观，“面向所有消费群体、供应好房子，这是房地产行业发展转型的结构性转变，也是社会进步的一个表现”。

　　“现在屋子有客厅，朋友聚会都坐得下，卫生间面积也大了很多。”劲松114号楼居民焦女士告诉记者，如今楼内有电梯、楼下有小店，楼房成了“明星楼”。不仅是外观，居民步道、停车位等设施也重建了，室内装修还用上了防水、防潮、防墙皮脱落的工艺。

　　此楼作为北京市首批危旧楼房改建试点项目之一，曾因轻质预制板不具备抗震加固条件，在老楼改造中被“剩”下了。后来，北京市相关部门创新性地提出在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过翻建、金年会体育平台金年会体育平台改建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。借此机会，劲松114号楼被列入改造行列，改造后的楼房不但解决了隔音隔热、加装电梯等问题，还让老邻居们依旧住在一起，保留了社区人情味，治标又治本。

　　除了上述项目，北京还有一些小区的危旧房改造项目正在进行投招标，另有一些小区启动了拆除工作。

　　北京市住建委相关负责人介绍，2025年北京将启动实施20万平方米危旧楼房改造，实施500个市属老旧小区综合整治，老楼加装电梯完工600部。

　　未来，在全国这样的“好房子”将越来越多。住房城乡建设部相关负责人表示，2025年要大力实施城市更新，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，并鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。